安必行物流顾问有限公司 
刘兴富  雷红琴

（本文选自第十二次中国物流专家论坛）

近年来在我国现代物流快速起步发展实践中，物流园区的规划建设得到了广泛重视，成为各地现代物流发展的重点和主要特征。然而，在物流园区大量建设的同时，值得我们注意的是，有的物流园区虽然建起来了，但却出现经营管理不佳、入驻不理想，无法获得预期的社会效益和经济效益等现象。本文拟根据安必行物流顾问公司在物流园区规划与管理实践中的体会以及国内其他物流园区经营管理的经验，对物流园区的经营管理做一探讨。
一、物流园区的特点与基本类型
（一）物流园区的特点
物流园区是具有较大规模和多种服务功能的、以物流服务企业为核心的服务性企业的集中地，是多种物流设施和不同类型的物流企业和相关企业在空间上集中分布的场所。具有如下特点：
1．现代化：物流园区不同于传统的仓储区、货运站、码头，它拥有先进的物流设施设备，拥有先进的管理信息系统，拥有训练有素的物流人员，拥有先进科学的运作管理模式。
2．多功能：物流园区不是仅具有仓储功能的仓储区和运输功能的货运场，它是具有以物流与供应链管理为核心的、仓储、运输、配送、装卸搬运、流通加工、信息处理、分销服务、金融、后勤等各种功能于一体的物流业务集中地。
3．社会化：物流园区不是只为某个企业而是面向社会为无数企业提供物流服务的场所，是第三方物流企业集结的场所。
4．大规模：物流园区作为社会物流系统的重要组成部分，是多种物流设施、设备和若干物流企业与相关企业在空间上集中分布的场地，具有规模大的特点。
5．经营场所：物流园区既是城市的基础设施但更是经营场所，具有经营功能，不是政府的附属机构和设施。
（二）物流园区的基本类型
对于物流园区的类型，很多文章进行了研究，不同的学者从不同的角度进行了分类。我们认为，从物流园区的功能完备性可将物流园区分为两大类：综合物流园区和专业物流园区，而专业物流园区又可根据其功能分为货运枢纽型物流园区、仓储配送型物流园区、商贸配送型物流园区和保税物流园区，如图1所示。
 

物流园区分类

                      
 
图1  物流园区分类图
1．综合物流园区
综合物流园区是集区域物流、市域配送、国际物流、综合运输或多式联运、商贸、采购供应、供应链管理、企业物流、物流CBD、和综合配套服务等多种经营功能于一园的大型物流园区，但这种综合不一定是所有功能的综合，往往是上述大多数功能的不同组合。例如：传化物流基地、苏州综合物流园区、南京龙潭物流园区、深圳平湖物流基地、青海朝阳物流园区等，属于此类型物流园区。
2．专业物流园区
专业物流园区是多种物流和/或相关设施、类型差异不大的物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和专业服务功能的特定区域。其中，
货运枢纽型物流园区处于交通枢纽位置，通常是货物的集散地，一般以提供货物的转运业务为主，园区相应地具备货物的仓储、装卸、搬运、包装、配送等功能。北京通州物流产业园区、北京空港物流园区、天津港集装箱物流中心、深圳华南国际物流中心等均属此类型物流园区，锦州渤海物流园区也属此类，该园区距锦州港500米，与铁路相邻，可实现集装箱海铁联运。
仓储配送型物流园区是指以大规模的仓库群为基础，形成以存储和配送功能为主的物流园区。北京华通物流园区、安得芜湖物流基地、宝供苏州物流基地、深圳笋岗－清水河物流园区等，均是此类型的物流园区。
商贸配送型物流园区主要是为特定商品交易与物流配送活动为基础，创造集中交易和区域物流、城市配送服务条件的物流园区。其功能定位较明确，行业聚集性强，为其所锁定的行业提供专业或者整合物流服务。武汉商贸物流基地、湖南浏阳医药物流园区、广东亿华物流园区、成都量力钢材物流中心、成都万贯五金机电物流中心等，属于此类型物流园区。
保税物流园区是国家促进港航产业与现代物流业联动发展的先行先试区，是国内开放程度最高的特殊经济区域。保税物流园区具备国际中转、国际配送、国际采购和国际转口贸易四大功能，享受只有自由贸易区才可享受的优惠政策，境外货物进入园区免征关税和进口环节增值税，国内货物进入园区给予退税，改变了现行的“离境退税”和加工贸易“境外一日游”现象。上海外高桥保税物流园区、青岛保税物流园区、大连保税物流园区、深圳盐田港保税物流园区、天津保税物流园区等均属于此类物流园区。
二、物流园区经营管理的内容
从本质上来看，物流园区经营管理就是协调各方面的利益关系，包括政府、投资人、入园企业、客户和消费者，创造良好的营商环境，促进经济效益和社会效益的实现和提高。因此，物流园区经营管理工作的主要内容就是园区的开发建设管理、日常经营管理和为入住企业提供各种配套服务等。经营管理工作的内容具体包括以下几项：第一，物流园区的开发建设管理，包括园区总体规划与全部或部分设施的规划、土地的开发与交通等基础设施的建设、全部或部分建筑物或构筑物的建设、园区信息平台建设等。第二，物流园区的日常经营管理，包括招商引资、宣传推广、品牌建设、物业租售、物业管理与维护、为入住企业经营性服务（如融资、担保、业务推广、资源整合等）、入住企业信息系统开发与维护、特殊物流设施（冷冻库、危险品库等）经营、人员培训、安全监管等。第三，为入住企业提供各种配套服务，包括商务服务、联合采购(能源与电信)、经营管理咨询、政策法规咨询、融资、工商税务代办、信息发布、组织企业联谊会与参观考察、保险、通信、小型购物、后勤、保安、环卫、消防、文化娱乐、餐饮、住宿、协调企业与政府之间及企业之间的关系，处理企业投诉等服务。物流园区采用的开发建设模式不同，其管理模式和经营管理的内容也不尽相同。
三、物流园区经营管理中存在的问题
1．物流园区组织机构设置不合理，人员配置不合理。目前，国内多数物流园区由政府占主导地位进行开发建设，由于没有成熟的管理模式和管理经验，因此在组织机构的设置上比较混乱，行政管理部门多，经营与服务部门少，导致管理效率低下，经营与服务效果差。另外，政府机关任免或派出的一些园区中高层管理人员不擅长物流园区的经营管理，有经验的物流专业管理人才难以进入高层，而社会招聘来的基层管理员工又缺乏物流园区开发、经营和管理经验，造成人员配置不合理。
2．重管理，轻经营和服务。目前国内物流园区的管理机构主要是作为管理和协调机构，在职能的发挥上偏重于按照政府对园区的规划和要求，对园区的规划、建设、招商、税收、物业、环境、治安等进行管理，忽视了整个园区的经营工作，不能对入住园区企业的运作提供各种支持性配套服务，因此导致物流园区招商不力、入住不佳、客户留不住、效益不好，达不到预期的经济效益和社会效益。
3．定位模糊，经营、服务和管理内容不明确。一些物流园区在规划建设时期没有明确的功能定位、市场定位，或功能定位、市场定位不准。建成之后在经营、服务和管理内容也不明确或不完善，形成经营、服务和管理工作不到位，不能形成良好的营商环境和氛围，造成了物流园区的“空置”现象，影响了园区整体效益的发挥。
四、如何搞好物流园区的经营管理
物流园区采用的开发建设模式不同，其经营管理模式和经营管理的内容也不尽相同。本文从物流园区开发建设模式出发，重点探讨一下物流园区经营管理模式的选择、管理组织建设和招商策略三个问题。
（一）经营管理模式的选择
我们根据物流园区开发建设、经营管理主体以及入驻企业之间存在的各种联系，总结归纳出以下几种物流园区开发建设模式。
1．物流园区的开发模式
（1）政府主导的经济开发区模式
政府主导的经济开发区模式是指由政府做出物流园区规划并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区，目前大多数物流园区都是按这种模式在开发。
（2）政企联合开发模式
政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区，目前一部分物流园区是按这种模式在开发。
（3）大型物流企业主导开发模式
物流园区的大型物流企业主导开发模式，是由大型物流企业来开发物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流园区的开发和建设目的。杭州传化物流基地、深圳空港物流园区就是按这种模式开发的范例。
（4）政府规划物流企业共同开发模式
政府规划物流企业共同开发模式是指政府从总体上对物流园区做出规划、园区内企业负责具体项目的开发，共同完成园区的总体开发。将传统的仓储区改建成物流园区时，由于园区内的土地早被园区内企业所拥有，多采用这种开发模式。
（5）物流（或工业）地产商开发模式
物流园区开发的地产商开发模式是指将物流园区作为地产项目，通过给予开发商适宜的优惠的土地政策、税收政策和市政配套设施，由物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。普洛斯（苏州）物流园区就是按这种模式开发的范例。
2．物流园区经营管理模式的选择
物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。采取哪种经营管理模式，直接取决于开发建设模式。一般说来，采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取管理委员会制；采用政府规划物流企业共同开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取业主委员会制；采用大型物流企业主导开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取经营管理公司制；采用物流（或工业）地产商开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取物业管理（房东）制；具体如下表。
物流园区的经营管理模式及内容
管理模式 经营管理内容 代表园区
管理委员会制 政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，开展规划与招商引资，提供企业登记、土地使用、人事代理、工商税务、商务服务等配套服务，物业管理由专业公司来做。服务和管理内容多，经营内容少。 北京空港物流基地
宁波保税物流园区
经营管理公司制 开发商成立专门的物流园区经营管理公司，全面开展园区的开发建设管理、日常经营管理和为入住企业提供各种配套服务，侧重经营和服务。 上海外高桥物流园区
浙江传化物流基地
北京通州物流基地
锦州渤海物流园区
业主委员会制 参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体经营、服务和管理，侧重服务和管理。 日本东京和平岛、葛西、板桥和足立四大流通基地
物业管理公司（房东）制 投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，成立物业管理公司或部门，收取租金，负责物业管理，经营和服务内容少。 广东亿华物流园区

这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，各种优惠政策容易落实，能较好体现政府规划的意图，适合规模很大的物流园区；经营管理公司制运营效率较高，经济效益较好，但操作难度较大；业主委员会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；物业管理公司（房东）制重点在前期的招租和后期的物业管理，不参与经营，配套服务不多，不利于园区的长期发展。
（二）管理组织建设
1．组织机构设置原则
物流园区经营管理的目的在于怎样最好地组织物流活动。借鉴国内外物流园区的经验，我们认为物流园区管理组织机构的设置应遵循以下原则：
（1）分工协作原则：按照职能与专业把相同或相近的职能的工作合并到一个部门，不同部门之间业务的交叉尽量少。
（2）权责对应原则：组织机构中每一岗位的权利和责任应该对等，避免两者不对称。
（3）精干、高效原则：必要的机构不可少，可设可不设的机构就应坚决不予设置；配备各管理机构人员时，本着少而精的原则，注重人员素质，保证负荷饱满、人员精干、做到人近其用、运作高效。
2．管理组织机构的设置形式
建立有效的组织机构是保证物流园区发展目标实现的前提，不同类型的物流园区其服务功能和服务范围不同，采用的开发与经营管理模式不同，组织机构的设置也存在差异。国内采用较多的经营管理模式是管理委员会制和公司制，在组织机构形式上普遍为直线职能制。
（1）管理委员会制的组织机构设置
以下是管理委员会制的管理组织机构常见的两种设置形式。

图2  组织机构之一

图3  组织机构之二
（2）公司制管理组织机构设置
以下是公司制的管理组织机构常见的两种设置形式。

图4  组织机构之三

图5  组织机构之四
这两类组织机构的设置有相似的地方，但其不同之处在于后一种管理组织参与物流园区的运营和操作，在组织架构中设置了专门的职能部门（营运操作部）负责物流园区的部分项目的运作。
总体来说，物流园区的组织机构设置要根据园区开发建设、日常经营管理和综合服务需求而适时调整，要以提高工作效率、提高经济效益为目标。一个设置合理、管理良好的组织可以使高层管理者通过高效的运作判断现有经营活动的正常性，及时发现问题，有效地配置企业资源，取得较好的经营管理效果。由于组织机构设置不当而引起的职能部门冲突、职责不明等必然使物流园区的运作和管理效率大打折扣，因此，设置合理的组织机构是物流园区管理中的重要因素之一。
（三）物流园区招商策略
物流园区是基础设施型长期投资项目，其进入成本和退出成本都比较高，一个物流园区少则投资1-2个亿，多则十几个亿，其投资回报期较长。为有效规避物流园区建设的盲目性及由此带来的市场风险，成功的招商是必不可少的。成功的招商策划，可大大缩短招商进程，并使招商工作达到事半功倍的效果。
1．招商特点
物流园区招商的内容是引进物流企业入园运营，开展物流业务。其特点是物流企业考虑物流园区能否为自己提供良好的投资环境、企业运营硬件和软件以及运营的软环境，包括投资政策、税收政策、投资成本、园区物流设施及基础设施、园区服务水平、治安、卫生、消防、金融、工商、物业管理、信息平台等，其重点是进入园区后能否实现自己的招商、经营并取得盈利。
2．招商流程
物流园区招商工作主要包括编制招商策划书、招商推广实施和客户引进三个基本过程。
（1）编制招商策划书
招商策划书是指导整个招商推广工作的策略性文件，对整个招商工作来说非常重要，是招商推广时期各项工作开展的重要依据，通常由物流园区委托具备丰富经验的顾问机构完成。
（2）招商推广实施
招商推广首先要成立专门的招商组织，规划招商过程的各项事宜；其次要布置招商现场，既要清楚地展示物流园区的功能，又要保持现场良好的气氛；再次，开展宣传推广，制定市场推广计划，选择宣传渠道，制作宣传资料。
（3）引进客户
招商必须进行客户甄别和目标客户的发掘，确定哪些是本项目的潜在客户，适时传递项目最新进展信息，以使其保持对项目的关注，全程把握其投资心理及进驻意向，直到确定进驻园区为止。
3．招商策略
（1）制定成功的招商策划书，加快招商进程，缩短招商时间。
制定的招商策划必须切实可行，目标客户的确定必须准确，客户的跟进工作必须持续、客户的信息反馈必须及时，所拟订的招商方案不可以一成不变，要依照招商进展与客户的反馈信息适时调整。同时，适当的优惠政策的制定同样将会对招商效果起到积极的促进作用。
（2）与中介机构合作
选择与有良好信誉的、对物流行业具有较高认知度的、拥有丰富招商经验与庞大客户群体的中介机构进行合作将有利于提高物流园区建设的成功率，有效避免市场风险。合作的方式可采取多种形式，可以在某一阶段介入，也可全程跟进；可以提供策划方案的形式合作，也可以招商代理的形式合作。
（3）为入驻企业预留一定的发展空间
相当多的物流企业对其进驻地区的未来发展空间都非常关注，作为接纳该类企业的物流园区在规划建设过程中必须充分考虑到这一点，尽量提供能够满足意向进驻企业需求的发展空间。
（4）把握好园区招商的时机
园区应根据不同的分类和具体情况确定招商时机。如陆路交通枢纽型物流园区必须待园区的基础设施的建设基本完成后才可开展招商工作，而改建的物流园区在规划出台后便可以开始招商。当然，依据不同园区的具体情况，招商的时机的确定还需综合考虑诸多因素。如园区的工程建设进度、宣传推广力度、市场认知程度等等。如果在园区建设初期、园区的总体形象尚无法展示时便进行招商，相关的宣传推广力度就必须加大。另外，招商初期对国际知名物流企业或行业龙头企业的进驻必须给予最大的政策优惠，以带旺整个园区的招商势头。
（5）积极引进国内外优秀物流企业
国内外优秀物流企业的入驻能够提高物流园区的知名度，吸引其他物流企业入驻。及时把握国内外优秀物流企业的投资意向，积极主动地有针对性地进行招商推荐，为他们提供最大限度的优惠政策。