2015年，随着万科、平安不动产、绿地、万通、合生等多家企业宣布进军物流地产行业。一时间，物流地产这个一直以来由外资企业强势主导的蓝海市场开始涌入滚滚资本大潮，其中，有一家特立独行的物流地产商以绝对黑马的姿态跃到大众眼前，它就是第一产业集团。 　　

之所以说它特立独行，并不是说第一产业集团的仓库与其他竞争对手有什么不同，而是它在顶层设计和实操层面，与普洛斯、嘉民、宇培、易商乃至平安不动产都有着相当大的差异。这一点我们且慢表述，我们先看它的简介。 　　

2014年创建于香港的第一产业集团，运营总部设在深圳。第一产业集团背后的老板是叶澄海。说到叶澄海，这也是一个传奇人物，上世纪八十年代即从政界转投商界，通过多年苦心经营，其家族名下还有医药上市公司信立泰药业等产业。感兴趣的可以自行去百度一下。 　

第一产业集团主营业务方向是开发现代物流仓储设施、开发创新型产业园区和传统工业园区的升级改造。目前，第一产业集团在全国拥有的物流仓储用地已超过150万平方米，第一产业集团总经理苑志奇透露，目前第一产业集团在中国大陆投资管理的子公司已达14家，主要以华南地区为战略根据地、以北京上海重庆武汉一二线城市为中心向全国布局，2018年第一产业集团的土地储备将超过350万平方米。 　

土地资源是物流地产企业的核心竞争力，尤其是在2015年以后，涌现出大量的国家级区域发展机会，对物流地产有很大的推动作用。如丝绸之路经济带、21世纪“海上丝绸之路”、长江黄金水道经济带、上海自贸区、前海新区以及京津冀一体化等，物流在其中都扮演着至关重要的角色。但是，起步晚，土地资源稀缺、运作经验缺乏等因素也直接制约着新兴物流地产商赶超普洛斯、宇培这些大户人家。 　　

“在内地拿一块地，从申请到拿到地中间可能需要3-5年的时间，就目前经济形势，一个企业3-5年都可以上市了。”苑志奇说，现成的土地越来越少了，第一产业集团毕竟是物流地产行业的“新兵”，在拿地方面同普洛斯又或是有背景的国企竞争显然优势不大。 　

于是，第一产业集团打起了“闲置土地”的主意。这也就是我们最开始强调第一产业集团特立独行的关键之处。

土地闲置是一种对土地资源的浪费，闲置的土地越多，对土地市场及房地产市场的危害就越大，会导致市场上房子供应量就少，供不应求导致房价上涨，房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快，“地王”的现象就会越来越多。所以，对闲置土地的处理受到各级领导和主管部门的高度重视。对第一产业集团来讲，更是一个“突围”的机会。 　

“我们正在走一条最难的路。因为我们拿到的土地很多都是烂尾的，处理起来很麻烦，很多物流企业都不想要接手。”苑志奇说，第一产业集团主要切入点就是盘活闲置土地资源，提高土地投资回报率，实现土地的增值收益。 　

苑志奇表示，第一产业集团从闲置土地资源切入物流地产还有另外一个原因，“我们发现，比如在一些华南的一些重点城市，像东莞、惠州等等，盘活闲置土地这一块，即使是普洛斯和嘉民这些行业大佬，也没有完全渗入进去，但是，这块市场的需求是相当大的。” 　

第一产业集团正在建设中的东莞虎门港物流园，用地面积4万多平方米，建筑面积2.5万平方米，预计2017年完工 　

拿到土地之后，第一产业集团有两种不同的开发流程。一种是标准设施开发流程，还有一种是定制开发流程。苑志奇介绍，在正式开发某物流园区之前，第一产业集团首先将进行全面的市场分析，比较不同开发区政策层面优惠条件以及相关行业区域需求量等条件。“确定目标区域后，我们将通过投标、收购等方式获得该土地使用权。然后才根据当地环境，合理、科学的设计、规划园区建筑及道路布局，建造符合规定的高品质仓库。” 　

另外，“不同的客户是有不同的需求，比如一个南方的客户，对仓库的温度有严格要求，我们就会专门为他做这个温控，定制化服务。”苑志奇表示，根据客户提出的具体要求，第一产业集团制定相应的方案。在与客户协商选定园区地址以后，第一产业集团通过投标等方式获得该块土地的使用权并与客户共同设计规划园区的建筑、道路及绿化等设施。设计完成后，由第一产业集团开发建设该园区直至落成，客户成功入驻

第一产业集团定制开发流程

物流地产发展到到今天已经开始走向国内企业与外资企业博弈的分水岭。之前一直是外资企业主动，国内企业觉醒得比较迟，如今尽管外资占据了大半壁江山，但是，普洛斯、嘉民模式只是国外的一种物流地产模式，这种模式不是放之四海皆准，国内更多需要的应该是像第一产业集团这样多元化的、因地制宜的发展模式，在别人都冷落的领域中，不靠规模，而靠服务于行业的附加软性服务拔得头筹。